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物业管理基础(第二期全员培训资料)
信息来源:本站 发布日期:2007/8/31 11:08:48 浏览次数:

一、物业管理的基本概念

(一)物业
?????1、物业的含义

?? “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。

主要包括以下要素:

(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;

(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;

(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。

2、物业的性质
??? ?世界上每个事物都有自己的属性,物业也不例外。分析和把握物业的属性,对于大家了 解物业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,搞好物业管理有着十分积极的意义。

??? ?(1)物业的自然属性

??? ?物业的自然属性又称物业的物理性质,是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ,它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指:

??? ?1物业的二元性——土地属性、建筑属性

??? ?物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其基础总是建筑在土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此,在经济发达的社会,物业多为土地与建筑物的统一体,兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然,对于不同的物业,其二元组成的比重有所不同。例如,从总体而言,物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村,在经济、学问和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性,是其他任何商品都不具备的,它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。

??? ?2物业的有限性

??? ?物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大,因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。

??? ?3物业的差异性和多样性

??? ?物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限,随着人口的增加和经济的发展 ,人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件,在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同,形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品,它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观,以及年代等方面,都存在着某种不同之处。

??? ?4物业的固定性

??? ?物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只是改变物业用途,不能移动法律意义或实质上的物业位置。

??? ?5物业的永久性和长期性

??? ?物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毁灭性,而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗,直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成,在正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们长期使用。所以,物业既可以一次性出售,也可以通过出租的方式零星出售,边流通边消费;其价值可以一次收回,也可以在较长时期中多次收回。

??? ?6物业的配套性

??? ?物业的配套性,是指物业以其各种配套设施,满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要;人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全,其功能发挥就越充分。

??? ?(2)物业的社会属性

??? ?物业的社会属性可以从两个方面来研究:作为一种商品,物业具有经济属性;从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看,物业具有法律属性,即物业权属问题。

??? ?1物业的经济属性

??? ?首先,物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的,物业的买卖、租赁、抵押,土地使用权的出让与转让,都是体现物业商品性的具体方式;物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动,必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律;物业的分配与消费,即便是非盈利性的,也无不充斥着商品的行为,奉行着 “商品—货币”的规则;参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系,本质上是一种商品经济的关系,从生产到消费都不是无偿的。

??? ?其次,物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺,一方面表 现为土地资源供应的绝对短缺,另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。

??? ?再次,物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值,这已经为越来 越多的人们所认识。应该看到,物业的增值是一种长期的趋势,而不是直线式的运动。从某一时期来看,物业的价格可能有升有降、上下波动;但从长期来看,它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。

??? ?最后,物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性,也因为物业是 关系到国计民生、社会稳定的重大问题,更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的,政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在:一是为了维护土地的社会主义公有性,合理保护、开发土地资源,实现城市经济、社会发展目标,科学、合理地规划、建设城市,并与城市的远景发展需要结合起来,政府通过各种政策、法令、法规,从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等;二是物业建设是一个系统工程,涉及许多相关的法律、法规、政策,也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例;三是作为物业本身,其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》对物业管理企业资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。

??? ?2物业的法律属性

??? ?物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权,在我国是指物权人在法律规定 的范围内享有的房屋的所有权,及其占有土地的使用权。

??? ?与购置其他商品不同的是,购入物业就意味着购入一宗不动产的所有权(物权),而且, 物业的所有权不仅是一项单项权利,而且是一个权利束(即全力集合、一组权利),拥有多项权利,如租售、抵押,形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中,各种权利可以以不同形式组合,也可以相互分离,单独行使、享有。显然,房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。

(二)物业管理
??? ??物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环,在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展,被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。

??? 物业管理的这一定义,有着丰富的内涵:

??? (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业,即楼宇。

??? (2)物业管理的服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人。

??? (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品,物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

??? (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能,并使其保值、增值的作用。

??? (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理,融管理、服务、经营于一体。

??? (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调,既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物 业的统一管理和协调,也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

??? (7)优质的物业管理与社区服务相结合,为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

??? (8)就法律属性而言,物业管理是具有中介性质的信托管理,通过一定的契约,规定相关各方的权利和义务。

1、物业管理的起源及其原因
??? ?物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。由于工业革命的发展,大量农村人口涌入工业城市,引起了对城市房屋需求的增加,但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时,英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法,出乎意料地收到了良好效果,招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日,英国的物业管理作为一个固定行业,整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时,成立了英国皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。

??? ??物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理,是与产权多元化格局相衔接的统一管理,是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比,这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现,就显示了强大的生命力。其原因是:

??? ??第一,物业管理是一种社会化的管理模式,它摆脱了自营的分散管理方式,为多个产权单位、产权人找到了一个总管家;同时,也为政府各职能管理部门找到了一个总代管,在授权的范围内去落实各项管理内容,以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端,从而有利于提高城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

??? ??第二,物业管理是一种专业化的管理,它是由专门的管理企业通过合同或契约,按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理,从而摆正了主人和管理者的关系,将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场,业主有权选择物业管理企业,物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高,从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度,并向现代化的管理方式转换。

??? ??第三,物业管理是一种经营型的管理,它推行的是有偿服务、合理服务,并通过多种经营,使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担,使得房屋维修和养护的资金有了来源,而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。

??? ?第四,物业管理是建管结合的纽带,它通过早期介入与后期跟进,突出了管理的重要性 ,从而理顺、摆正了建设与管理的关系,有利于发挥投资效益,使社会财富和业主的财产得到保值、增值。

?????2、物业管理的特点
??? ?物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式,其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

??? ?1.物业管理的社会化

??? ?物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理,诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门,犹如为各业主找到了一个“总 管家”,而对政府各职能部门来说,则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得周到的服务,既方便业主,也便于统一管理,有利于提高整个城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

???? ?2.物业管理的专业化

??? ??物业管理是由专业的管理企业——物业管理企业实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内,物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展,社会分工渐趋于专业化,物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务企业。例如,机电设备维修承包给专业设备维修企业,物业保安可以向保安企业雇聘保安人员,园林绿化可以承包给专业绿化企业,环境卫生也可以承包给专业清洁企业。这些专门组织的成立,表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度,并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。

??? ?3物业管理的企业化

??? ?物业管理单位是企业单位,不是事业单位,也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人,应按照《中华人民共和国企业法》的规定运行,不受任何干扰,政、事、企完全分离。因此,物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务,用管理的业绩去赢得商业信誉。当然,物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门,如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系,以“物业”为中心,相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫,为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

??? ?4物业管理的经营型

??? ?物业管理企业的服务性质是有偿的,即推行有偿服务,合理收费。物业管理的经营目标 是保本微利,量入为出,不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营,使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路,从而使物业管理有了造血功能,既减少了政府和 各主管部门的压力和负担,又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源,还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。

?? ? 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理;是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现,就越来越显示出其强大的生命力。

(三)物业管理的原则与宗旨

?? ??物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念,是引导物业管理运作的基本要求和理顺物业管理方方面面的依据。

??? ?物业管理的基本原则有:

??? ?1、业主自治与专业管理相结合的原则
??? ?这一原则规范业主与物业管理企业间的关系,划清业主与物业管理企业的地位、职责、权利和义务,其具体要求包括:

??? ?(1)业主自治管理

??? ?业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益,包括业主的个体利益和整体利益,并协 调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位,但这不意味业主直接实施管理,而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。

??? ?业主自治管理的权利和义务为:

??? ?1权利:决策、选聘、审议和监督权;

??? ?2义务:履行合同、公约和规章制度,协助和协调各方关系。

??? (2)专业化管理体现在以下几个方面

??? ?1专业机构

??? ?有专门的组织机构,如管理企业、专业服务企业和企业内部的各种专门机构来实施各种服务项目,分工合作,提高效率。

??? ?2管理人员

??? ?有专业管理人员和工程技术人员,这些人员还要经过规范化的培训和考核,取得岗位资格证书,以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。

??? ?3专业设备

??? ?有现代化的各种专业设备,这是专业管理的物质保证,并与物业的档次相适应,逐步向智能化方向发展。

??? ?4管理制度

??? ?有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图,以保证专业化管理的正确实施 。

?????2、属地管理与行业管理相结合的原则
??? ?指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调,专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。

??? ?(1)主管部门

??? ?行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业引导和监督作用,包括市、区县及其派出的 办事处。

??? ?(2)行业协会

??? ?行业管理既能发挥政府主管部门的作用,同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为 行业的自助自律组织,可以协助政府端正物业管理企业行风,发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。

??? ?(3)地区组织

??? ?属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织 的关系,协调好物业管理与社区建设的关系,有利于把优秀小区建设和社区建设相结合,共同创建文明小区。

??? ?(4)相关部门

??? ?市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专 业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。

??? ?3、统一管理,综合服务的原则
??? ?这个原则体现物业管理的基本特性和要求,包括统一管理和综合服务两方面,并且有机地结合在一起。

??? ?(1)统一管理

??? ?可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域,建立一个业主委员会,委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。

??? ?1管理一体化

??? ?物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心 、停车场等都由一个单位统一管理。

???? 2服务一体化

??? ?对业主和使用人的各种服务事项,包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。 如要聘请专业服务企业,也由本物业区域的管理单位统一办理。

??? ?3协调一体化

??? ?同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租人有关物业管理的事务只找一个单位,这个单位不能推委,要认真负责解决问题。

??? ??4经济管理一体化

??? ?有关物业管理的经济往来,包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。

??? ?(2)综合服务

??? ?综合服务是物业管理的基本属性,物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求,又 有其自身的特殊要求。

??? ?1高效优质

??? ?综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到 舒适、满意,这是综合服务的活力所在。因此,物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。

??? ?2以人为本

??? ?综合服务是以人为本,即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务 。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。

??? ?3个性化

??? ?综合服务由于提供富有个性化的周到服务,就能赢得不同类别业户的欢迎。因此,市场 的潜力很大、前景广阔,是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证,也是树立物业管理行业声誉和企业的良好社会形象的基本保证。

??? ?物业管理部门在掌握本原则时要敬重各主管部门的职权,接受主管部门的引导。

??? ??4、社会化与平等竞争的原则
??? ?在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下,物业管理不是按权属、按系统组建,而是按区域组建,按社会化原则管理。这个原则适应二权不分离的情况,即物业所有权与经营权不分离;也可以是物业二权分离的,即物业的所有者与经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下,物业多数是采用二权分离的方式来经营管理的。

??? ?社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有:

??? ?(1)社会化的分工合作

??? ?现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产作为一个行 业,其内部的开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间同样要按照社会化大生产的要求分工协作,才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来,独立为自主经营的管理服务型企业。物业管理企业和各类专业服务企业,如清扫、绿化等企业间,同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。

??? ?(2)平等条件下的市场竞争

??? ??业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。政府有关部门和开发商都不宜干预,物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。

??? ?(3)三个效益的统一

??? ?物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一,要在经济效益 的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。

??? ?物业管理服务于社会,理应得到社会有关各方的支助,社会有关各方则在自己职责范围 内做好物业区域建设的工作。

??? ?5、企业化与全过程效益的原则
??? ?物业管理作为一种市场化的经营行为,当然要按照企业化的原则来操作,并且要追求全行业、全过程的效益。企业在其经营活动中追求全过程的效益是现代管理的基本理念。这一原则体现在:

??? ?(1)实施主体要按企业化的原则组建

??? ?物业管理企业,不论是独立的具有法人资格的企业、非独立的物业管理部、房管所转制 的物业管理企业等等都要政、企分开,政、事分开,按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。

??? ?(2)按经济规律办事

??? ?物业管理企业在处理同方方面面的经济关系中严格按照经济规律办事,特别在同开发商 的委托关系方面虽然业务联系密切,或属于同一企业集团,但在经济方面应按照合同和有关规定划清各自的职权。

??? ?(3)早期介入

??? ?物业管理从追求全行业、全过程效益出发,就要使物业管理同项目开发同步进行。首先 要做好物业管理的启动工作和前期基础工作。实践证明,只有早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动,才能避免“前期后遗症”,减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据 物业的开发情况,或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理企业的适时介入,或两者同时介入。

??? ?(4)创建名牌

??? ?企业化的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平、服务质量。创建名牌,应关注规 模经济效益和拓展业务,以提高企业的声誉,树立良好的信用。

物业管理的宗旨
??? ?上述的物业管理属性、范围和原则都围绕一个基本的理念,即物业管理的引导思想,也就是物业管理的宗旨,可以概括为:

??? ?1、营造良好的“安居乐业”的环境

??? ?物业管理的全部活动都环绕一个中心,就是“安居乐业”,具体地说就是为市民创建一个“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境,或者说一个有利于生存、发展、享受的环境。并且要随着物业管理业务的拓展和管理水准的提高,根据每一小区的具体情况和业主的要求提高服务水准、拓展服务范围。居住区域要求舒适、安静、温馨、优雅,要求增添学问和艺术氛围等。办公和商务区域则强调高效、周到和形象,要求提供现代化的商务服务和智能化管理等。

??? ?物业管理应该是:第一是服务,第二是服务,第三还是服务。服务体现了物业管理的宗 旨和基本属性,物业管理只有以服务为中心,开拓各项业务,才具有无穷的活力。

??? ?2、物业的保值与增值

??? ??物业管理是受业主委托的经营管理行为,其行为的方向除了为委托人创建一个合适的“ 安居乐业”环境外,就是要保护业主、使用人的合法权益。物业管理的优点就在于通过精心的策划和良好的服务,能改善物业的内外环境,提升物业的使用价值和经济价值,也就是使物业既能保值,又能增值。

二、高校后勤服务与现代物业管理

长期以来,高等学校后勤工作在过去计划经济体制模式下,表现为纯行政的管理体制、福利性的供给服务方式以及人、财、物等资源的按计划配置。随着高等教育事业的发展以及师生员工对服务希望值的不断提高,这种后勤管理模式不仅难以适应学校发展的需要,而且成为制约学校发展的严重阻碍因素。当前一场皆在打破制约我国高等教育发展“瓶颈”的高校后勤社会化改革正在全国轰轰烈烈地进行,其目标就是要实现后勤与社会接轨,按照校园经济特点,根据校园消费市场不同层次的需求,以政府、学校投资为主,吸纳社会行业参加,实现行业重组,形成服务的互通,由独立的服务企业来提供后勤相应的配套服务。

(一)高校后勤服务物业管理化是一种必然趋势

1、当前,加速推进高校后勤社会化改革,促使高校后勤服务向社会化、专业化、经营性的物业管理发展已形成必然趋势,同时也具有许多有利条件:

一是我国的经济和社会发展对教育的改革和发展提出了新的要求。

二是当前的宏观经济形势良好。

三是后勤社会化服务的市场需求旺盛。

四是后勤社会化改革已形成了一系列配套政策。

五是近年来的改革实践积累了成功的经验。

高校后勤社会化改革从表面上看是单项改革,实际上涉及很多方面,政策性很强,实践要求很高,是一项庞大的系统工程。推进高校后勤社会化改革靠教育行政部门和高校是完成不了的,必须加强政府、学校及有关企业之间的配合。

后勤服务市场从封闭走向开放;后勤管理体制由事业变为企业;后勤管理人员由学校人变为社会人;同时由学校独占的一部分社会资源通过重组和发展也能为社会提供服务,对于社会企业来说只有充分认识到这一点,才能抓住机遇,在高校后勤改革中找准方向及时切入,同样高校借助社会企业的综合实力,高起点地参与到社会之中,才能起到推动变革步伐的作用。

2、高校后勤拥有庞大和稳定的消费市场。

高校后勤拥有庞大和稳定的消费市场,但由于过去后勤一直依托高校扶持、实行福利性服务,后勤本身的经济实力薄弱。同时高校的需求又具有多样性,高校在选择后勤服务企业时,不仅仅靠合同来维系商业关系,企业除了要提供直接满足学校后勤需要的服务,还要不断地开发一些潜在的、隐含的需求,培育校园消费市场、满足未来的需求。高校后勤管理与服务有其不同于其他消费市场的明显特征,既要围绕高校培养人才的这个中心,满足高校教育人、培养人的需要。这些需求的多样性必然要求物业管理企业在注重经济效益的同时,还要注重社会效益,通过多种经营增加服务项目和范围,以优质服务促进经济效益的提高,如果忽视任何一方,都无法满足高校后勤需求的多样性。

(二)高校后勤服务物业管理化中的原则

应该将发展策略定位在坚持以教育教学为中心,提供高品质、全方位的服务,努力实践以人为本的服务理念,凭借现代化的管理模式和方法,全面营造文明向上、环境舒适、服务周到、经营有序的高校后勤管理服务氛围。

  1、人事:规范分离,减员增效;

  2、资产:产权明晰,保值、增值;

  3、经费:收费服务,减轻负担;

  4、管理:建章立制,形成竞争;

  5、经营:规范运作,规模经营;

  6、服务:以人为本,快捷规范。

(三)高校后勤服务物业管理化应注意的几个问题

1、正确认识“管理”与“服务”的关系,确立“优质服务”理念。

2、坚定“以人为本”的服务理念。高校高校后勤服务单位要凭借现代化的管理模式和方法,始终坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好校园环境,让学生满意,让教师满意,让学校满意,让社会满意。

3、培养“独立经营”、“自负盈亏”的企业精神和经济意识。
  4、建立一种面向社会,适应市场规律,能够有效满足学校发展需要,更好地为教学科研和师生服务的优质高效的新型后勤保障体系。高校物业管理既是高校管理的有机组成部分,也是反映高校管理水平的重要窗口。高校物业管理工作要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要,不断提高理论研究水平和实际管理工作水平,努力把握高校物业管理工作的规律性,充分体现高校物业管理工作的时代性,真正实现高校物业管理工作的创造性。

5、要具有明确的“品牌”意识——企业自身的品牌;后勤管理成为学校的品牌。?
  6、努力实现管理与服务的专业化和规范化。只有这样,才能真正提高核心竞争力,实现可持续发展。?
  7、要加强专业队伍建设,配备专业化管理人才。一靠自己培养,有计划的培训,加快技术及管理水平的提高。

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三、关于企业发展的几点个人建议

1、转变服务理念、增强服务能力。

2、成立专业的物业管理企业,通过国际认证——ISO14000的国际环境质量管理系列标准------ ISO19011《质量管理和质量保证标准》

3、立足本校、放眼社会,分析市场、拓展业务。

4、有一支有常识、懂技术、善管理的复合型人才队伍。企业奉行“真心、贴心、舒心”的服务宗旨,倡导“服务塑造品牌,质量铸就生命”的经营理念,打造以诚信为纽带的“唯诚、唯专、唯精”的企业精神。

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申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料:??
  1、物业管理企业资质等级申报表;??
  2、营业执照复印件;??
  3、建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件;??
  4、物业管理委托合同复印件;??
  5、物业管理业绩材料;??
  6、企业上一年度财务审计表。??
 物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。??
  一级由省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地局初审,初审合格后报建设部审批;二、三级由省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地局审批;三级经省、自治区建委(建设厅)同意,可由地级以上城市的物业管理主管部门审批,报省、自治区建委(建设厅)备案。? 经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。?

(三)三级资质:
??? 1、注册资本人民币50万元以上;
??? 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称


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